Aunque dar lecciones inmobiliarias es una prédica en el desierto, aún a pesar de todo lo que ha pasado, una simple indicación.
Tras la debacle de los pisos que no se venden, surge en el mercado un nuevo producto, el alquiler con opción a compra. Se trata de un producto comercial, con un aparente atractivo. ¡Lo mejor del alquiler y la compra en un sólo producto! Y ahí es donde va la gente de cabeza, una nueva hornada de incautos.
El alquiler con opción a compra es simplemente una aberración, salvo contadas excepciones. Es una casa que se ha intentado vender pero no ha encontrado comprador, luego tiene un precio o características que echan para atrás. Y si una casa no es buena para comprar…¡Peor para alquilar! Porque como ya he indicado alguna vez, lo que uno considera un piso con grandes posibilidades (para comprar) es lo que esa misma persona pensaría como un cuchitril (para alquilar). Porque para alquilar tiene que ser perfecto, para compra, no tanto. Nadie que pueda alquila en zonas deprimidas, comprar, casi todo el mundo.
Entonces con este producto estás alquilando algo que no comprarías, o que nadie ha querido comprar. Y te comprometes a comprar en el futuro, o sea, cuando valga aún menos que ahora, al precio donde el vendedor no se quiso plegar a la oferta. Tú dices: no, yo sí te lo compraré dentro de X años.
Pero no, no es una compra, el alquilador tiene total libertad para elegir si quiere comprar, o no. Si es que es perfecto. Pero no tanto. Es una compra a futuro de algo que no se vende, en una época de crisis. La clave de esta trampa para nuevos pardillos está en que un alquiler caro se justifica y casi se agradece (!) con el hecho de que luego se podrá amortizar del precio de la futura venta. Con lo que no sólo es una compra fuera de precios de mercado, sino que además, es un alquiler que no suele corresponderse con los precios de otras viviendas similares.
Además está el juego de la amortización. Si el alquiler es barato, lo que se descuenta del precio final es irrisorio, y si es caro, ¡Pues es un alquiler caro!
En el alquiler con opción a compra se da cita una especie de conjura de los necios. El vendedor que no encuentra comprador, decide pseudo alquilar. Y el potencial comprador que no tiene dinero para comprar o al que el banco ya le ha dicho: “no te doy ni esta hipoteca ni ninguna”, decide alquilar para poder comprar luego. Uno que vende tarde porque no puede ahora, y otro que dice que comprará tarde porque ahora es que es imposible.
Hay varios aspectos siniestros en los alquileres con opción a compra. El peor, casi delirante, es cuando el alquiler empieza como una compra, pagando una entrada. Esto es que simplemente es desquiciante. Pagas por adelantado una cantidad, que pueden ser una o dos anualidades, para asegurarte la compra. Alquilar ahora porque no puedes comprar, vale. Alquilar-con-opción-a-compra porque no puedes comprar, pagando como si fueras a comprar, es de deficiente mental.
En los contratos tipo de estos alquileres se suele estipular que el precio de la vivienda va aumentando conforme al IPC, pero no el IPC de alquileres, que puede y suele ser negativo, sino al genérico. Alquilas ahora y si compras en tres años, es al precio fijado inicialmente más tres años de IPC. Ahora es caro (nadie lo puede comprar) en tres años + IPC puede ser un precio delirante.
La penúltima vuelta de tuerca es la tributación a Hacienda. Con estos alquileres, a veces hay que pagar unos tipos de iva de la preventa. Un alquiler normal, que va sin IVA, se empieza gravar con un 7%, porque sí. Lo dicho, que siempre se convierte en un alquiler caro.
En resumen: un alquiler con opción a compra tiene algún sentido si se hace como media de flexibilidad, desde el lado del alquila-comprador. Pero si se hace porque ahora se querría comprar pero no se puede, es una actuación irracional, pardillaza, ladrillera, que merece la muerte en arenas movedizas.
Pues fíjate que yo a veces lo he pensado bajo otro punto de vista.
SI me animo a comprar una casa me gustaría vivir primero en ella como inquilino, como una prueba. Me preocupa invertir mi dinero en una vivienda que me parezca adecuada y una vez instalado descubrir que hay un camión de una panadería que descarga debajo de mi ventana cada día a las cinco de la mañana montando un escándalo considerable.
Una especie de si no está satisfecho le devolvemos el dinero.
Claro Shevek, eso que cuentas sería la idea lógica y por lo que el producto suena tan bien. Pero es que si alguna vez lo intentas hacer, te vas a dar cuenta de que para nada es eso, que es una compra prácticamente desde el principio.
Los alquileres con opción a compra han existido de toda la vida. Si vives en un piso de alquiler, y llevas tiempo en él (y por lo tanto a gusto) es muy fácil que llegue un punto en que tu casero quiera o necesite venderlo. Y ahí está obligado por la ley a ofrecértelo a ti el primero. Esa es la forma natural de convertir un alquiler en compra. Pero todo lo que veas por ahí, es como lo que he contado en el artículo.
“…un alquiler normal que va sin iva…”
Eso en España no existe, un alquiler lleva IVA de echo el 18%, otra cosa es que estemos acostumbrados a pagar 500€ de alquiler (por pone un ejemplo) y el inquilino no pida factura, o el arrendatario no nos haga factura porque es practica habitual, pero eso se llama economía sumergida
Por lo demás estoy de acuerdo contigo en casi todo
Acabo de reelerme la norma de IVA para alquileres y tienes razón , están exentos de IVA si se dedican a vivienda única y exclusivamente.
Pues yo siempre lo había considerado en los mismos términos que comenta shevek. Este post me ha abierto un horizonte de dudas muy interesante, thanks!
Bueno, tampoco hay que exagerar, simplemente hacer números y negociaciones, tras de lo cual se puede hacer “un papel”, con fe pública o no; en fin, como siempre, pero sin que entre Hacienda. Resulta válido a efectos de compraventa. Toda la vida se ha hecho. Normalmente se alquilaban pisos caros y en el centro, con deseos de compra, pero imposibilidad real (por precio, y con la ventaja de salirse cuando se quiera. Si el alquiler era un poco más alto o no, eso depende de los puntos de vista y la valoración de cada uno. En fin, es sacar punta.
Perdona el p rollo. Me gustaría que hicieras un comentario o reflexión sobre las persona que son ejemplos en la actualidad y su valor como ejemplo; te planteo: ¿es un ejemplo el Dioni? ¿es un ejemplo Mario Conde? ¿es un ejemplo Vicente Ferrer? ¿es un ejemplo el de Apple? ES sugerencia.
El artículo es un poco para mostrar lo que es un “alquiler con opción a compra” promedio. Cada caso se puede negociar, pero igual que el alquiler promedio no incluye gastos de comunidad y un mes de fianza y todos conocemos casos en los que la fianza es mayor y a veces se meten esos gastos, nada más.
Así es. Otro derivado más.
Bueno, pues como estimo mucho tus opiniones desde que te descubrí tra pasar el puente, y como creo que podría resultar interesante para forma una concepción crítica de la realidad social, vuelvo a sugerirte, y ya no insisto, tiempo al tiempo, que hagamos una reflexión sobre los valores tomados como ejemplo y su personalización en figuras que nos deslumbran por su “éxito”. Y sobreabundando, en los diferentes ejemplos de liderazgo por paises según su educación, religión, cultura, historia, etc,…
Eso de los ejemplos es que no me convence. ¿Quién toma de ejemplo a Belén Esteban? En televisión sale mucho por ser una persona muy diferente y habladora. Hay mujeres que la usarán “como ejemplo” para justificar su barriobajunez, su operación de tetas o el teñirse de rubio. Pero nadie la considera como un modelo a seguir, en mi opinión. Es una forma de justificarse, nada más. La que no es buena para los estudios pero sí tiene físico pues tratará de buscar referentes en personajes televisivos y patrones como Gran Hermano. Nadie roba por ver al Dioni salir impune, pero quien quiera justificarse por haberlo hecho, lo usará como referente.
Todo dependerá del precio fijado para la eventual compra, que es un cruce de apuestas entre vendedor y comprador. Si los precios bajan más de lo apostado, el inquilino renuncia y se busca otra vivienda. El arrendador tendrá que vender al nuevo precio de mercado, pero se habrá embolsado varios años de alquiler. Si los precios suben, el inquilino compra y sale ganando. El vendedor perderá la diferencia, pero se habrá embolsado varios años de alquiler, que quizá le compensen lo que ha dejado de ganar.
Lo que es de tontos es pagar una cantidad inicial a cuenta, porque ‘opción’ significa opción, y la cuota inicial implica un compromiso, que es precisamente lo contrario de una opción.
Yo creo que depende de precios fijados y porcentaje del alquiler que amortiza el precio final.
A mi me es imposible estar viviendo de alquiler y a la vez ahorrar para la entrada de un piso, si puedo estar pagando un alquiler y esa misma cantidad me sirve para amortizar el precio del piso me viene perfecto.
Al fin y al cabo si sólo pago alquiler estoy “tirando el dinero”, si tengo un trato para que ese mismo alquiler (obviamente ni entrada ni alquiler más alto) me sirva para “ir pagando” el piso pues perfecto.
Lo que hay que hacer es mirar bien los números y asegurarte de lo que vas a acabar pagando al final, que es lo que la gente no hace… vamos, ni con eso ni con los coleccionables de “móntate tu barco pirata, con la primera entrega el timón y un cañón”