Uno de los vídeos que más he disfrutado recientemente ha sido en que se muestran las posibilidades de compra de vivienda en Kharkiv, Ucrania.
Los que me conocéis desde hace tiempo, sabéis de mi debilidad por lo bizarro y el canal de Ladislas es una auténtica joya al respecto. Ya tiene unos 90.000 seguidores, pero durante muchos años voló bajo en el radar: con una fiel audiencia y pocos suscriptores.
Youtube está lleno de personajes mediocres, contenido copiado, tendencias repetidas y reacciones a reacciones. Pero qué duda cabe que está lleno de diamantes. En este caso tenemos a una persona que simplemente muestra su estilo de vida, delirante a los ojos de muchos, fascinante a la de otros. Se dedica a comprar o investigar opciones de compra de viviendas por todo el mundo, sin hacer ascos a países “peligrosos”.
Desde el punto de un inversor, puede parecer que una inversión en París es “segura” y una inversión en Ucrania es “mala”. Como siempre en la vida, todo es cuestión de precio. Paradójicamente, mercados de países civilizados como España son tremendamente inseguros desde el punto de vista legal ─en cuanto te de por alquilarla. Y en países corruptos como Kenia tu vivienda puede tener garantías absolutas.
Centrándonos en el caso de este vídeo, una inversión en Ucrania puede ser peligrosa si se considera que es un país en guerra (o tal vez podemos hablar de en un conflicto bélico o unas diferencias entre vecinos cuando ya demos a Ucrania totalmente por apestada).
Pero a poco que indagamos un poco más por la localización de Kharkiv (también llamada Járkov o Jarkiv), vemos que aparte de estar en un país en guerra, está a pocos kilómetros del frente, siendo uno de los objetivos primordiales de conquista por parte de Rusia.
En su habitual tono despreocupado, Ladislas ─que aún muestra heridas en la cara tras haber sido drogado y robado con escopolamina en Medellín─ va conduciendo y hablando de las condiciones de los apartamentos que estamos a punto de ver. Para él, no hay gran diferencia entre sus apartamentos para estudiantes en Budapest, su ático en Nairobi o su propiedad en la costa de Montenegro. No dejan de ser simplemente viviendas e inversiones.
Para la mayoría de la gente, invertir en Ucrania no es ético. Es aprovecharse del sufrimiento de ese pueblo. Para ese mismo tipo de personas, subir el alquiler de tu piso un 30% a la familia que lleva viviendo allí toda la vida es perfectamente normal (es el mercado), como lo es comprar una vivienda de una herencia mientras se ve a los hijos matarse por cuatro duros.
Pero tal vez tengan razón. Lo que no se puede argumentar es que algo es poco ético y al mismo tiempo una mala o pésima inversión. Porque una persona comprando una vivienda que no tiene valor a una pobre familia ucraniana, debería estar haciéndoles un favor.
Y aquí hemos venido a hablar del valor de la inversión por encima de todo, no estamos para dar lecciones de nada.
Kharkiv es, desde el punto de vista de un mercado inmobiliario, uno de los lugares más delirantes del mundo. La casa que compres corre un riesgo notable de ser bombardeada o dañada por bombas. Hay zonas de la ciudad donde las casas no tienen vidrios, se trata de una batalla perdida ante tantos ataques que los hacen estallar.
La ciudad solía ser una de las principales de Ucrania, la segunda más grande después de Kiev. Comparando con España, podemos imaginar que algo así sucediera con Barcelona. A pesar del siniestro ambiente bélico, es una ciudad muy viva llena de gente que va al supermercado, lleva a los niños al parque o se toma una cerveza en un bar un sábado por la tarde. A pesar de la situación actual, sigue siendo muy poblada.
En ella se vive un escenario super tétrico. Muchas personas van por la mañana “al trabajo” y vuelven a casa a la noche, o cuando llega el fin de semana. En este caso, su trabajo es ir a hacer la guerra, que está a unos 20 kilómetros de distancia. Puedes haber recibido un ataque de dron por la tarde y por la noche discutir con tu mujer sobre qué ver en Netflix.
Así, los apartamentos que se muestran en el vídeo pueden ser alquilados a personas que estén en el frente, por un precio bajo, hasta que la situación se termine. También es un destino para gente viajando por Ucrania. Incluso en una situación así, el piso puede ser monetizado.
Durante la guerra en Ucrania uno podría esperar que los precios de las viviendas habrían caído en picado. Para sorpresa de nadie, ha ocurrido todo lo contrario. Durante una guerra, hay un control estricto de los capitales y no se puede sacar dinero del país fácilmente. La moneda, además, siempre puede ser muy devaluada. Por lo que convertir un bien físico en grivnas se convierte en una pésima idea. Incluso una ciudad como Kharkiv, que siente en la nuca la respiración de Rusia, ha mantenido sus precios con bastante dignidad.
Lo que sin embargo sucede en un mercado inmobiliario como el de Ucrania es que, al margen de los precios, existen buenas oportunidades. Los pisos que se ofrecen en Madrid o Barcelona en las páginas de Idealista suelen ser los tullidos del mercado: los bajos reformados, los que tienen un precio un 20% por encima del valor real de mercado, los que necesitan una reforma (o más bien un milagro), los ocupados, etc. En Kharkiv se nos presentan algunos pisos que en España nunca salen al mercado: propiedades grandes, en buen estado, en una localización de primer nivel. Podríamos decir el equivalente a comprar un piso en la puerta del Sol.
Y entonces vamos a la propuesta de inversión, que Ladislas se limita a presentar, ni recomienda, ni busca una comisión para que tú la compres. Se presentan tres escenarios.
Escenario Rosa: La guerra se acaba mañana. Has comprado un piso en una localización premium, la ciudad recupera su pulso anterior a la guerra. Prácticamente de un día para otro el precio de la propiedad se revaloriza un 100% o un 200%.
Escenario Gris: Ucrania acabará ganando la guerra, pero en proceso, dado que tu vivienda está en la plaza principal de la ciudad y por lo tanto es un objetivo militar habitual, recibe algún bombardeo. Puede quedar parcialmente dañada (o severamente). La inversión puede funcionar muy bien, pero necesitará una reforma en un mercado en que se estará reconstruyendo toda la ciudad.
Escenario Negro: Es el más bizarro de todos. Rusia consigue su objetivo y se anexiona Kharkiv (temporal o permanentemente). En ese caso, se presenta un panorama de película postapocalíptica: siendo un extranjero, tienes que presentarte ante el nuevo ayuntamiento de la ciudad en menos de 90 días y reclamar tu propiedad, o de lo contrario, Rusia se la adjudicará a alguna persona que ellos decidan. Paradójicamente, hay posibilidades de que si Rusia se quedara con la ciudad, la propiedad aumentara en valor, aunque es de esperar que si Rusia consigue la toma de la ciudad, la tendría que destrozar primero.
Pero vamos entonces a esta situación tan extraña. Eres español y tuviste la extraña idea de comprar en Kharkiv, para aprovecharte de la gente de Ucrania ─aunque ahora parece más bien que alguien se aprovechó de ti. Tienes que ir al ayuntamiento y no es un trámite de firma digital.
No te sirve ir hasta Ucrania, cruzar el país, y luego la frontera. La única forma viable sería desde un lugar como Moscú y de alguna forma, hacer un trayecto infernal en coche de 11 horas, que seguramente se alargará varios días.
Cada control militar puede ser un enorme problema, y seguramente tengas que atravesar unos cuantos. Puedes recibir fuego ucraniano pero también ruso. No sé cómo puedes conseguir un conductor que te lleve hasta allí. Alquilar o comprar un coche destartalado puede ser también peligroso. Pero de ese viaje puede depender tu prosperidad económica o falta de ella, para el resto de tu vida.
No es el tipo de negocio que me guste hacer ─soy más de apartamentos de nueva construcción en Nairobi─ pero la complejidad de esa idea de inversión tiene algo fascinante.
Con el tiempo, las grandes inversiones parecen fáciles. “Ojalá hubiera comprado bitcoin cuando empezó”. “Ojalá hubiera comprado acciones de Apple cuando se lanzó el Iphone”. “Ojalá hubiera comprado ese piso hace 20 años en la que era una zona pésima y ahora es la zona de moda”. Si no nos retrotraemos al complicado momento en que se pudieron realizar, tenemos un pensamiento infantil.
Cuando bitcoin nació en enero de 2009 parece que era una buena idea invertir en él. ¿Pero qué ocurría en España entonces? Justo estábamos desplegando el icónico plan E para la recuperación tras la crisis de la burbuja inmobiliaria. Uno de los revulsivos económicos más eficaces que se recuerdan.
La gente que no había perdido mucho en sus inversiones inmobiliarias estaba a punto de empezar a hacerlo. España estaba en recesión y era solo el principio de una época oscura. Invertir en una moneda digital parecía una estupenda forma de perder hasta el último céntimo de los escasos ahorros que te quedaban.
Así, a toro pasado las grandes inversiones parecen fáciles. Pero en un contexto turbulento, son una tirada de moneda (o en el caso de Kharviv, de un dado de seis caras). Cuando me compré mi piso en 2014, nadie me felicitó por hacer el negocio del siglo. En el momento fue una decisión intrascendente. Ahora cuando hablo de él, no puedo ni mencionar lo que me costó, y si lo hago, todo el mundo me dice que tuve una suerte enorme.
Pero no lo veo así, las mejores inversiones en la vida sólo se ven con la perspectiva del tiempo y en el momento, desde fuera, puede parecer del todo absurdas.