Respecto a la existencia o no de una burbuja inmobiliaria hay puntos de vista enfrentados. Mi opinión es que existe y explotará en breve. Ya he hablado en un par de post sobre ella, ¿Explotará la burbuja? y La burbuja emocional .
Puedes creer o no que la burbuja existe. Pero supongamos que existiera. En tal caso, tendrá que explotar. La existencia de una burbuja implica la futura explosión. ¿Cómo sería la explosión?
De existir burbuja ya se habrán producido las tres primeras etapas de la misma( las que determinan el hinchamiento de la burbuja). Luego comienzan los efectos negativos:
En la última de esas tres etapas previas, llegarían los Outsiders( los de fuera) . Los más pardillos del lugar entran en el negocio. Personas que llevan años oyendo que los precios suben deciden especular con vivienda. Esta actitud, que parece ridícula, sucede en toda burbuja. Estás cansado de ver cómo los demás no dejan de ganar dinero y quieres que te toque a ti. Tendrías que haber
entrado antes. Ahora te metes en un callejón sin salida. Algunos son los que ganaron bastante dinero vendiendo un piso antiguo pero que luego han visto que, si hubieran esperado un poco más, podrían haberse hecho de oro. Estos inútiles deciden comprar algo con la idea de venderlo dentro de algunos años. ( Estamos en esta fase )
Explota la burbuja. Al tratarse de un mercado tan lento como es el de la vivienda, no puede hablarse de que la explosión suceda el día D, ocurrirá a lo largo de un periodo de tiempo y aún así tendrá distintas fases de desplome.
¿Cómo será la explosión? Una burbuja inmobiliaria es distinta de una bursátil. En la bursátil una serie de personas deciden vender masivamente, para obtener beneficios o en la espera de que el valor no vaya a más. Es entonces cuando se produce el desplome. (Hay quien dice que esta fase ocurrió en Octubre de 2005 ).
En este caso, la 4ª fase de la burbuja, que es la de “Revulsion or Distress”(algo así como repugnancia y dolor), en la que los inversores deshacen posiciones, deben ser distinta. Dicen que una noticia económica parece despertar, repentinamente, a los inversores.
Creo que podríamos estar ahora en esta etapa. La noticia nos la están metiendo hasta en la sopa. Los informes alarmando de una burbuja inmobiliaria llegan por todas partes, los periodistas, en su habitual tarea desinformadora, les dan menos importancia de la real.
Mientras, el que compra “La Razón” porque le regalan la revista “Qué me dices”, mantiene su viejo piso de la periferia en 45 millones de pesetas, los especuladores que más han inflado la burbuja, tras leer el informe de “The Economist” están deshaciendo posiciones vendedoras, con márgenes mínimos o incluso en pérdidas. Así, la burbuja podría haber empezado ya, aunque solo estaríamos en la primera fase.
En la siguiente fase los propietarios se dejarían de creer la fantasía de que sus pisos valen tantos cientos de miles de euros. Como vemos, el esfuerzo de los medios de comunicación y el gobierno es para que esto nunca ocurra. Pero acabará sucediendo, porque es inevitable. Por muy maquillados que estén los informes económicos, pronto empezarán a decir que los precios están bajando. Lo dirán cuando ya hayan bajado un montón, y para entonces llegará un momento en que se produzca la sobreventa con el consiguiente colapso(la quinta etapa de la burbuja, “Discredit”, nadie quiere tener un piso en el que no vaya a vivir).
¿Cómo será España después de la burbuja? Lamentablemente, también nos salpicará a los que estamos fuera de ella.
a) Desempleo. Evidentemente, con márgenes muy limitados, se perderá el interés en seguir construyendo a los niveles actuales. Como mínimo la mitad de los trabajadores de la construcción se quedará en el desempleo. ¿Te parece que exagero? ¿Sabías que actualmente se construyen en España ( 42 millones de habitantes ) tantos pisos como en todo Francia ( 60 millones ) , Alemania (80 millones) e Italia( 58 millones) juntos ?
b) Inmigración. De estos nuevos desempleados, más de las 3/4 partes serán inmigrantes. Algunos pocos volverán a sus países. Otros se marcharán a otros países con mejores perspectivas – efecto regulación ZP – muchos se quedarán en su país de acogida y serán un enorme problema.
c) Crecimiento económico. Todavía nuestro gobierno saca pecho con el ficticio crecimiento económico español. Cuando deje de construirse, el crecimiento se estancará, pues está alimentado por la construcción y, en menor medida, por el turismo. Nuestros amigos extranjeros sacarán su dinero de valores españoles, al perder la perspectiva de revaloración. Esto implicará caídas en bolsa, incluso en empresas que no tengan nada que ver con la construcción.
d) Desempleo. El desempleo de la construcción arrastrará a otros mercados. El vendedor de coches de lujo a empresarios que no saben firmar, el fabricante de mármoles, el de la casa de comidas. El vendedor de productos sudamericanos. El que tiene un locutorio. Y la empresa que baja en bolsa deja de gastar alocadamente. No hablo del colapso, hablo de pérdidas de muchos empleos.
e) Tipos de interés. Cuando la crisis sea evidente la gente se apretará el cinturón tanto como pueda. Dejará de ir de copas, dejará de comprar en el centro comercial. Dejará de ir de vacaciones. Esto implicará recesión económica. La única solución posible sería una bajada de tipos de interés. Pero estos ya no pueden tirarse más. Lamentablemente, mientras nosotros nos pudrimos, los países “que no crean empleo”(Francia) o “en recesión”(Alemania) estarán recuperándose. Con una moneda única nos veremos obligados a seguir el mismo ritmo que ellos. Ahora ellos dirán que hay que subir los tipos. Triste ironía, cuando nosotros necesitábamos que fueran bajados.
f) Tipos crecientes. Son hipotecas crecientes, casos de embargo, de ventas imposibles, y de ruina para personas que no cometieron ningún error, los errores los cometieron los gobiernos irresponsables a los que ellos votaron.
g) Alquileres. Irónicamente, la explosión de la burbuja despertará el mercado del aquiler, lo despertará de la pesadilla de precios acordes a la burbuja. Los que estamos alquilando podremos hacerlo a precios razonables, por la sobreoferta de pisos que, dado que resulta imposible venderlos, se intentarán, al menos, alquilar.
Tras esta reflexión se me ocurren 4 recomendaciones, propias de una persona que no tiene ni idea de lo que dice:
a) Vivienda. No compres ni loco. Vive con tus padres un poquito más, y si no puedes esperar, entonces alquila.
b) Dinero. Ahorra. Intenta tener dinero en el banco. Si la burbuja estalla, ese dinero puede salvarte la vida. No creo que la cosa llegue a niveles críticos, pero tener algunos billetes de 500 euros en casa no te harán mal.
c) Trabajo. Si tienes oportunidad de afianzar tu situación laboral, hazlo. No saltes a un trabajo precario un poco mejor pagado. Prepárate para la burbuja.
d) Relaciones. Si tu pareja te insiste en que saltes a la vivienda de propiedad, deja a tu pareja. Esta decisión puede salvar tu vida.
¿Y sencillamente la subida de los precios de los pisos no puede ir decreciendo progresivamente hasta ponerse al nivel del resto de los precios?
[Respuesta M.Estebanez] No. Fíjate la diferencia entre cómo se produce la subida y la bajada. Durante todos estos años, los precios han subido de forma gradual, esto ha provocado que la gente haya comprado lo antes posible, para evitar tener que comprar más caro un poco después. Muchos han comprado sobre plano y recién salida la promoción. Algunos han esperado un poco y viendo que los precios seguían subiendo, han entrado en la burbuja. Otros han especulado. Otros han tenido que esperar porque dado los precios, no les alcanzaba para comprar cualquier cosa. Pero el caso es que la compra de pisos ha sido gradual.
Cuando los precios empiecen a bajar, la gente no saltará a comprar. La diferencia está en que la gente ESPERARÁ a ver cuánto puede bajar, porque nadie creerá que la bajada sea un rebote técnico y que los precios subirán de nuevo después. Hasta el más tonto sabe que cuando digan de bajar, lo harán hasta estabilizarse.
Entonces tenemos unos precios que bajan porque hay más oferta que demanda y que, dado que la demanda no quiere comprar (REVULSION PHASE, FASE DE ASCO) la oferta se verá obligada a vender más y más barato. No olvidemos que mucha de esa oferta está agobiada pagando una hipoteca que le cuesta casi todo su sueldo, en algunos casos son compradores sobre plano que esperan vender antes de tener que hipotecar. Por supuesto esto tendrá un límite, pero este no podrá ser, en modo alguno, gradual.
13 años después, totalmente profético salvo en la crisis bancaria.
Los bancos se comieron los pisos con patatas. En vez de venderlos a precio real de mercado, el BDE les aceptó que los pusieran en sus balances al precio preburbuja.
Más tarde, todos les españoles les prestamos dinero, mientras ellos seguian, y siguen, con sus bolsas de pisos que no sacan a la venta para mantener el precio…
Entretanto, la crisis de los que se quedaron sin vivienda, y tuvieron que volver a casas de sus padres… Y en una especie de justicia poética, los pensionistas, que reciben el 40% de la presupuestos, sosteniendo a sus hijos cuarentones.
La aparición de Podemos, que me recuerda al éxito del nacional socialismo en los años 30, por el hecho de que es una respuesta populista al desencanto producido por una caída brusca del nivel de vida…
Y lo peor es que, 13 años después, eso se ha cerrado en falso. Nadie sabe qué va a pasar. Pero en Física hay 2 equilibrios, el estable y el inestable. Y a día de hoy, creo que el actual es más inestable que nunca.
Hace unos días, Putin anunció el impulso de la carrera armamentística rusa. Los nacionalismos son una cara más del populismo, y la gran Rusia ha sido humillada en la últimos años, hasta tal punto que muchos rusos añoran a Stalin.
Mientras tanto, en Europa liados con el Brexit, sin querer ver que ha sido un problema de fronteras, y no económico. Y Trump diciendo algo que era obvio. Si Europa quiere defensa, que se la pague.
Me da a mi que lo peor está por venir, si nos empeñamos en que así sea
En lo que ha fallado esa predicción ha sido en la subida posterior de tipos – y demos gracias, porque hubiera sido el fin.
No estoy de acuerdo en que haya habido una caída brusca del nivel de vida, es más, pienso que es todo lo contrario. Lo que ha caído y para siempre es la esperanza de un futuro mejor.