Bajadas en la Costa del Sol

Traduzco el artículo publicado en el Sunday Times del 17 de Septiembre de 2006, por su interés. De él destacaría el siguiente párrafo:

El verdadero secreto de la Costa del Sol es que los precios de las propiedades que ahora están cambiando de manos están cayendo, incluso aunque esto no esté reflejado en las estadísticas del gobierno, que muestran una subida de precios del 10% en la provincia de Málaga en los últimos 12 meses, hasta el final de Junio

Es triste tener que leer prensa extranjera para enterarse de lo que ocurre realmente en tu país. El que caigan X o Y es circunstancial. Lo preocupante es saber que cuando eso ocurra, nadie se dignará a decirlo en los periódicos. Y cuando éstos lo digan, será demasiado tarde.

Una oportunidad para cazar gangas

Con propiedades vendiéndose por un 30% menor al precio de venta inicial, estamos ante un boom para los compradores en la Costa del Sol.


El mercado inmobiliario en la Costa del Sol está viviendo un año difícil. Escándalos de corrupción por toda la costa, mientras que el empleo en la construcción en el área de Marbella ha caído cerca de un 85%.
Los que planeaban invertir, mientras tanto, han desaparecido hacia destinos más baratos, como Bulgaria, y, sin que sorprenda, mientras se siguen construyendo sin descanso, muchas propiedades están resultando más difíciles de vender que nunca.
Las inmobiliarias están sintiendo el pinchazo y pelean para adaptar sus ventas de propiedades con menores comisiones. El número de agentes está bajando, mientras que los principales, que solían trabajar juntos en los días del boom, intercambiando información sobre propiedades y precios de comisiones, ahora se tiran al cuello de sus rivales.
Hace mucho de 2003, cuando los precios de las casas en la provincia de Málaga subieron un 29% y los inversores se peleaban entre sí para comprar varias viviendas sobre plano en el último proyecto inmobiliario de moda. Como uno de los agentes tristemente describe “2003 fue una época del todo vale, una locura retroalimentada”.
El verdadero secreto de la Costa del Sol es que los precios de las propiedades que ahora están cambiando de manos están cayendo, incluso aunque esto no esté reflejado en las estadísticas del gobierno, que muestran una subida de precios del 10% en la provincia de Málaga en los últimos 12 meses, hasta el final de Junio.
“Las expectativas de los vendedores han subido demasiado alto, y demasiado rápido”, dice Bárbara Word, quien dirige una sucursal de “The Property Finders search”.
“Todavía hay demanda en la Costa del Sol, pero no a los precios que actualmente se están pidiendo. Quien quiera vender de verdad, tiene que aceptar las ofertas, de lo contrario no vende. Es así de simple.”
Todo esto son buenas noticias para los compradores. Si buscas bien, puedes encontrar una buena propiedad en una buena localización a un 20%-30% por debajo del precio de venta inicial.
“He hecho recientemente dos ventas, en que al final hemos bajado el precio más de un 20%, para excelentes viviendas” dice Wood. “Hemos negociado un chalet desde 1,4 millones de euros hasta 1,1 millones de euros y otro desde los 1,69 millones de euros hasta los 1,35 millones. Ambas eran fantásticas en localizaciones excelentes y zonas en auge.”
Mark Clifton, el director ejecutivo de “The Internacional Property Parnership”, una agencia de Marbella especializada en la búsqueda de gangas, también cree que los precios han caído entre un 20% y un 30% desde los máximos del pasado año.
“Un ejemplo típico es un chalet en un sitio como Mijas, no muy alejado de las tiendas y los restaurantes, que bajó desde los 450.000 euros hasta los 390.000 euros, momento en que la venta se cerró rápidamente”, explica.
Esto quiere decir, esencialmente, que los precios han bajado a los niveles de hace dos o tres años. Es casi un desastre para algunos vendedores, pero aquellos que han comprado sobre plano el año pasado tendrán suerte si consiguen quitarse la vivienda de encima e incluso deben aceptar las pérdidas.
“Muchos inversores que compraron sobre plano en el 2003-2004 pagaron señales de unos 60.000 euros”, dice Clifton. “Si pueden echarse atrás, digamos, recuperando 40.000 euros y no tienen que afrontar el escriturar, pueden darse por satisfechos. Los inversores están empezando a aceptar ofertas por menos de lo que pagaron ellos hace dos años.
Los constructores están también luchando para vender a los precios actuales, especialmente con los inversores que les compraron al principio algunas de las viviendas. Muchos ahora ofrecen mejores condiciones de pago o descuentos disimulados, como dos años de hipoteca o algunas formas de garantía sobre alquiler.
Pero aunque este es un mercado para los compradores, no hay que esperar que los precios de las viviendas realmente valiosas vayan a bajar mucho más de lo que ya lo han hecho, por lo que seguir esperando a que bajen más puede que no funcione. Los agentes inmobiliarios dicen que las propiedades se venden rápidamente cuando los precios bajan entre un 20% y un 30%, lo que inhibe de mayores bajadas.
“La Costa del Sol es uno de los destinos más populares del Mundo” dice Clifton. “Mucha gente quiere todavía estar aquí, y esa demanda estable mantiene los precios por encima de un determinado nivel”.
Habiendo dicho esto, hay dos excepciones en el mercado actual de las que tanto compradores como vendedores deben estar al tanto.
Primero, que el número de edificios mediocres de nueva construcción en ubicaciones mediocres – por ejemplo, con vistas a la autovía en Benalmádena o en Duquesa – deben bajar mucho más de un tercio para encontrar compradores. Aquellos que se preparen para comprar este tipo de propiedades harían bien en tomárselo con calma.
Segundo, tener en mente que aquellas localizaciones privilegiadas aún mantienen una demanda elevada, así que no hay que esperar que todos los vendedores estén dispuestos a bajarlas.
Como Sarah Dogson, jefa de la agencia “Hermosa Homes Spain” en Marbella señala:
“Las propiedades en primera línea de playa libres de problemas legales todavía pueden venderse por teléfono en menos de diez minutos desde que salen al mercado”.
Mark Stucklin dirige www.spanishpropertyinsight.com, una consultora independiente on-line.
spanishpropertydoctor@sunday-times.co.uk

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