La escalera de Jacob

Los niveles de estrés, los tornados, los terremotos, todas las catástrofes tienen su escala de medición. Va siendo hora de que las burbujas inmobiliarias tengan la suya.
Se me ocurre expresarlo de una forma clara y que pueda ser fácil de entender.
Esta es la tabla:

Escala

Personas

Esfuerzo

Localización

Tamaño

Ejemplo

1

1

Medio

Ciudad

Normal

Baena

2

1

Alto

Ciudad

Normal

Úbeda

3

2

Medio

Ciudad

Normal

Almería

4

2

Alto

Ciudad

Normal

Madrid

5

1

Medio

Afueras

Normal

Bilbao

6

1

Alto

Afueras

Normal

París

7

2

Medio

Afueras

Normal

Tokio

8

2

Alto

Afueras

Normal

Nueva York

9

1

Medio

Ciudad

Pequeño

 

10

1

Alto

Ciudad

Pequeño

 

11

2

Medio

Ciudad

Pequeño

 

12

2

Alto

Ciudad

Pequeño

 

13

1

Alto

Afueras

Pequeño

 

14

2

Medio

Exterior

Normal

 

15

2

Alto

Exterior

Normal

 

16

1

Alto

Ciudad

Minipiso

 

17

2

Medio

Ciudad

Minipiso

 

18

2

Alto

Ciudad

Minipiso

 

19

1

Medio

Afueras

Pequeño

 

20

1

Alto

Afueras

Pequeño

 

21

2

Medio

Exterior

Pequeño

 

22

2

Alto

Exterior

Pequeño

 

23

1

Medio

Exterior

Minipiso

 

24

1

Alto

Exterior

Minipiso

 

25

2

Medio

Exterior

Minipiso

 

26

2

Alto

Exterior

Minipiso

 

Vamos allá con la explicación.
Escala: Indica el valor del índice para la burbuja inmobiliaria, a mayores valores, mayor burbuja.
Personas:Indica el número de personas necesarias para comprar un piso. Se entiende que el valor máximo es de dos, al menos hasta que el gobierno socialista permita matrimonios múltiples. Por persona se entiende alguien de entre 25-35 años que lleva, al menos, 3 años trabajando.
Esfuerzo:Medida, un tanto subjetiva, del esfuerzo que debe desempeñar el comprador, para acceder a la vivienda. Este quizás es el punto crítico. Se entiende por comprador a una persona con un sueldo medio del país. Así, en España un comprador sería una persona que ganaría unos 1.300 euros netos mensuales.
Por esfuerzo se entiende el grado de sacrificio necesario para realizar la compra. Se entiende que el comprador tiene unos ahorros proporcionales a su sueldo, conseguidos durante unos 3 años – la famosa cuenta ahorro-vivienda – y que mantiene una vida normal. Así, grado medio significaría que no puede llevar un tren de vida alto, al menos en los primeros meses de hipoteca. Grado alto implicaría vida semi-monacal durante bastante tiempo.
En el nivel de esfuerzo, hay que tener en cuenta las consecuencias económicas futuras. Así, el que tenga que realizar una hipoteca que a corto plazo es benigna pero que a medio-largo plazo puede resultar difícil de pagar está realizando un esfuerzo elevado.
Localización:Aunque distintos compradores tendrán distintas preferencias y compras, se establece una localización promedio a la que los compradores podrán aspirar. A muchos madrileños les gustaría vivir en el barrio de Salamanca, y algunos lo harán, pero quizás el año pasado el número de personas que compró piso en Alcalá de Henares fue mucho mayor.
Comprar en la ciudad significa que el comprador estará empadronado en el término municipal objetivo.
Comprar en las afueras significa que el comprador vivirá en un pueblo muy próximo a la ciudad objetivo. Para Madrid, pueblos de las afueras serían Pozuelo, Alcorcón, Alcobendas.
Comprar en el exterior significa que el comprador vivirá en un pueblo muy alejado de la ciudad objetivo. Para Madrid, estaríamos hablando de Pinto, de Villalba, pero también de Guadalajara o Seseña.
Hay pueblos de media-larga distancia que pueden entenderse en cualquiera de ambas categorías. Para ello se da libertad al medidor para elegir la ubicación.
Tamaño:Indica el tamaño del piso a que puede aspirar el comprador.
Un piso normal es un piso de unos 90 metros cuadrados.
Un piso pequeño es un piso de 60-80 metros cuadrados.
Un minipiso es un piso de menos de 50 metros cuadrados.
Ejemplo:Indica una ciudad que pueda usarse como referencia de ese nivel, bajo situaciones no sobrevalorados.
Las categorías podrían haberse afinado más, incluyendo más subcategorías, pero esto redundaría en menor claridad de la tabla.
Vamos al análisis de los valores. En un mercado infravalorado, los pisos tendrán valores de 1, o aún inferiores( entendamos por 0 que se puede acceder a cualquier tipo de vivienda sin ningún problema ni esfuerzo). Este valor corresponderá a zonas rurales, en declive económico o de posguerra.
En una ciudad razonable, los pisos tendrán un índice de entre 2 y 5. Capitales nacionales, ciudades muy industrializadas tendrán valores próximos 5. Ciudades importantes pero no muy ricas, pueblos grandes, estarán más próximos a 2.
Aún los valores de 6 y 7 tienen un sentido dentro de ciudades de gran riqueza y proporcionalmente pequeño tamaño, como Nueva York o Tokio.
A partir de 8, estamos indudablemente ante una burbuja inmobiliaria. No obstante, recalcar que, dependiendo de la ciudad, estos niveles serán más o menos graves. Así, si Segurilla, pueblo de Toledo, alcanza un nivel de 4, estaríamos ante una burbuja mucho mayor que si Nueva York alcanzara el 8.
Según escalamos en la tabla, la burbuja se va hinchando más y más. A partir de cierto valor, no hay vuelta atrás, los precios no podrán normalizarse de forma pausada – o mesetil – sino que deberán provocar una explosión de precios. De forma aproximada establezco este valor en 5 saltos sobre el nivel adecuado.
Los últimos niveles de la tabla jamás deberían de alcanzarse, aún así se han establecido por rigor científico. Niveles superiores a 18 provocarían un auténtico colapso económico en la ciudad en cuestión.
Ahora debemos considerar en qué situación se encuentra un ciudad dada, en un momento dado. Y también debemos establecer los patrones de niveles racionales.
España está viviendo una situación de burbuja económica, pero esta es distinta según la ciudad. Así, algunas parten de un nivel racional bajo y están en un nivel alto. Otras parten de un nivel racional medio y se encuentran aún en un nivel medio. Cada ciudad debe establecer sus propios valores.
Madrid, a septiembre de 2005, se encuentra posiblemente en el nivel 14. Posiblemente el nivel racional que le correspondería – dado su tamaño, posibilidades de expansión y número de viviendas, y considerando su importancia económica, debe ser de 4. Estamos hablando de un salto de 10 escalones en la tabla, podríamos hablar de gran burbuja.
Puede establecerse el número de escalones que se producirán con el retroceso. Dado que la situación económica española está muy ligada a la construcción, una explosión de la burbuja produciría inevitablemente una crisis económica, con lo que los niveles de facilidad de compra permanecerían en «alto», aunque personas que no se vieran afectadas por la crisis – funcionarios y empresas en nada relacionadas con la construcción o el comercio – tendrían una percepción diferente.
Agradecería vuestros comentarios indicándome mejoras en la tabla, y asimismo la apreciación que tenéis sobre el nivel de vuestra ciudad( racional y actual).

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