Los expertos inmobiliarios

Toda la semana ha estado tirado por casa el periódico del domingo. Con un titular burbujista en la portada: el precio de los pisos bajará.
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Cada vez que lo releía se me revolvía el alma ante la frase:

Los expertos creen que la bajada empezará en 2008 y será moderada.

Hoy por fin me he atrevido a leer dicha nota. Los expertos. Esa expresión debería estar prohibida en según qué entornos. Cierto es que si vamos a hablar de Derecho Constitucional un jurista del Tribunal Constitucional debe ser considerado un experto en el tema. Pero no siempre se pueden encontrar expertos. Ronaldinho habrá sido un enorme jugador de fútbol pero no me atrevería a darle la expertidad en cualquier rama del fútbol. Aunque nos pese más saben algunos periodistas de algunos aspectos del fútbol que todos los jugadores, entrenadores y árbitros juntos.
En vivienda llevamos tiempo observando que los llamados expertos vierten opiniones interesadas pero sobre todo terriblemente equivocadas. Los mismos expertos que hoy vaticinan bajadas moderadas hace menos de un año vaticinaban subidas en torno al IPC. Y hace dos que las subidas serían imperturbables y tan altas como siempre.
Aunque trate de vendérsenos como un mercado sobre el que sólo unos pocos elegidos pueden opinar lo cierto es que comparado con cualquier otro (divisas, materias primas, renta fija, renta variable) el inmobiliario es más simple que el mecanismo de un chupete.
Nadie se atrevería a decir si dentro de un año el euro estará en 1,40- 1,50- 1,60- 1,70 dólares. Los más valientes han puesto su dinero en su apuesta pero no montan ruedas de prensa vaticinando lo que ni imaginan. Pero señores, que auténtica gentuza ha estado dando resultados más creíbles de lo que ocurría en el mercado inmobiliario. Amas de casa, estudiantes, parados, mileuristas.
Nos hemos aburrido de leer artículos escritos por aficionados mil veces más atinados que la nota de un supuesto experto en vivienda. Esos artículos se nos han antojado engañosos de principio a fin. Y el tiempo nos ha demostrado que eran falsos, que eran opiniones interesadas sin una pizca de realidad.
Dentro de diez años seguiremos leyendo notas de prensa manipuladas sobre la vivienda. Gracias a Dios algunos ya habrán dejado de tomar como fuentes fiables, al menos en ese tema, a los periódicos de gran tirada.
No son expertos inmobiliarios: es gente con altos cargos relacionada con el negocio inmobiliario. La próxima vez que leáis un titular con la palabra experto dejad de leer. Lo único que tendréis claro es que el periodista no sabe de lo que está hablando y que da por santas las palabras del «experto».

La demanda embalsada

Versión uno:
Los pisos han llegado a unos precios estratosféricos. Unidos a la mala coyuntura económica (dificultad de obtener crédito, subida del euribor) y a los síntomas que anuncian inminentes bajadas de precio, la gente ha decidido dejar de comprar.
Versión dos:

Hay una bolsa de «demanda embalsada« de potenciales compradores que aplazan la adquisición a la espera de que los precios de la vivienda caigan y mejoren las concesiones de préstamos hipotecarios.

Pero los precios no bajarán así que esa bolsa de demanda acabará comprando. El riesgo es que esa demanda embalsada (de unos 500.000 potenciales compradores) podría decidir comprar de golpe, provocando una brusca subida de los precios. De ahí que ante esta amenaza, no resulte conveniente esperar bajadas, sino comprar lo antes posible antes de que la demanda embalsada decida comprar.
La versión dos es la absurda imagen de orquesta de Titanic, aparentando normalidad mientras el barco se va a pique, que responsables de promotoras tratan de hacer creer.
Para finalizar, otra perla:

El mensaje que manda el mercado es claro: el freno es el precio. Ahora cabe preguntarse si porque lo consideran alto o porque hay expectativas de una mayor moderación.


Pisos en barrios populares a un millón de dólares
. «Cabe preguntarse si lo consideran alto».

Ofertas que no rebajas

Hace unos días nos desayunábamos la noticia de que los pisos recién entregados en Seseña, más exactamente a las afueras de Seseña, cerca de la nada más absoluta, se ofrecían masivamente en venta.
Según El Mundo:

«Vendo», «Residencial Francisco Hernando» y «Seseña». Si usted escribe estos términos clave en cualquier buscador de Internet podrá encontrar cientos de pisos en venta casi a precio de saldo. Sus dueños, en la mayoría de los casos inversores, quieren quitárselos de encima cuanto antes ya que el plazo para escriturar se agota y tras él llegará una pesada hipoteca que no todos podrán pagar.

Hoy encontramos en el dominical de El País un folleto de publicidad en el que se ofertan pisos de esta residencial. Debe ser que también quieren acelerar las ventas.
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En la misma portada se puede leer:

Regalamos 50 hipotecas entre las 1.000 primeras viviendas vendidas.

Eso significa que a 5 de cada 100 compradores, la casa le saldrá gratis. Eso no es más que una encubierta reducción del precio del 5% expuesta en forma de juego de azar: habrá quien prefiera la suerte de salvarse del pago completo, pero otros muchos preferirían el descuento directo de su factura. Aunque claro, en viviendas está prohibido hablar de descuentos o reducciones de precio.

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Al Cesar lo que es del Cesar

La mayoría de los lectores habituales de la página llegaron hasta aquí a través de entradas sobre la burbuja inmobiliaria. Cada vez escribo menos sobre el tema, porque ya resulta cansino. Hay cientos de blogs que se dedican en exclusiva a hablar sobre eso.
A toro pasado es muy fácil hablar. Pronosticar bajadas cuando ya se ha visto hasta en el telediario es patético. Este es un tributo a los verdaderos gurús de la burbuja inmobiliaria.
No son gurús de esos que visten levitas y nunca salen a la calle, salvo para recoger un premio. En su mayoría fueron personas cotidianas, con el suficiente sentido común como para darse cuenta de que algo olía a podrido en Dinamarca, y con mucha paciencia para aguantar a los agoreros que se reían de sus vaticinios de loco.

Burbujona

Burbujona.tk
Bajo este anónimo sobrenombre se esconde uno de los más sufridos defensores del concepto de burbuja. No sé cuando exactamente surgió su página, pero como poco sería a finales del 2004. En aquella época podías sugerir que los precios no podrían subir eternamente y al día siguiente salía un artículo en prensa confirmando que se había producido una subida de precios del 17% trimestral. Eso te dejaba en una especie de ridiculo para tontos. Estaba claro que la reversión no sería de un día para otro y que cuanto más tardara en producirse peor sería esta.
Burbujona se dedicaba a publicar en su página artículos que desenmascaraban las noticias de falso optimismo que nos mostraba la prensa, daba salida a los comentarios que se sugerían desde fuera de España. Trataba de ofrecer una luz donde todo eran tinieblas. Su discurso moderado sorprende aún hoy en día, en que se preveen hecatombes mayores.
De la página de burbujona – todo un ejemplo de falta de usabilidad pero de calidad en la información – destaca el apartado de Fotos, hechos y escaneos curiosos, aunque su reportaje sobre Seseña, cuando nadie había oído hablar de Paco el Pocero, sería digno de que ganara un premio de investigación en la web. Lamentablemente para que te den un premio por tu web tienes que tener un diseño bonito y usar WordPress.
Burbujona tuvo algunos problemas con el alojamiento de su página. Es increíble que en algunos proveedores de servicios importantes su contenido se considerara inadecuado y le cerraran la página.

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La burbuja desde dentro

Aunque la gráfica es de hace unos días, merece que se le eche un vistazo.
Corresponde a los precios de la vivienda en Estados Unidos, desde 1890 hasta la actualidad, corregida con la inflación.
En ella puede verse hasta qué punto ha sido estratosférica la burbuja en los Estados Unidos.
No menos sorprendente es la representación gráfica que han dado en esta misma página. ¿Quieres ver la gráfica desde dentro? ¡Pues súbete a la montaña rusa!.
Via: Freakonomics Blog.

Asin no llego

Hoy he visto un comentario en el foro de Idealista que me ha gustado mucho, fiel reflejo de la situación intelectual que estamos viviendo en España:

Un amigo emperrado en sobreendeudarse y comprar una casa me comenta que llegaría justo pero que cree que se va a meter. Le facilito una hoja excel para que haga escenarios con el euribor. Me vuelve a preguntar: » ¿Que pongo en euribor?».

Le contesto: «Tal y como está el patio yo calculo que pondría el euribor en un 5% para el año 2007».

Respuesta tras hacerlo: «Ostras, ni de coña, que entonces no llego! Lo voy a dejar en el 4,5% . Además no creo que suba más porque ya ha subido mucho».

Yo le contesto: «tu mismo con tu mecanismo».

Para que la entrada no quede muy pobre: Un conocido mío fue a preguntar por un piso hace seis o siete años. El sitio tenía muy buena pinta y era en buena zona de Madrid. Le dijeron que costaba un millón de euros (de los de hace seis o siete años).
Esa situación se me antoja como si por un rebote de la vida te encuentras en una fiesta con Kira Miró o Elsa Pataky y no se te ocurre otra que preguntarle si quiere salir contigo. Porque ese conocido mío era un muerto de hambre, con un sueldo medio y no quería darse cuenta de que aquello era para otro tipo de gente.
Aún así, se planteó calcular en cuánto le salía la letra. Un millón de euros es una cantidad clara: el premio que sólo una persona fue capaz de ganar en toda la historia del sorteo del Euromillón. Más de lo que se gana si te toca una quiniela de 15 rara, la ONCE o la Primitiva. Un millón de euros dan para casas de cine.
Pero esta persona decidió emborronar la cifra. La convirtió en una serie de plazos para ver si así el número se le hacía lo suficientemente cotidiano como para autoengañarse.
Al final soltó una sandez del tipo «tendría que hacer muchos sacrificios para comprarla» (pero podría hacerlo).

El gobierno de uno mismo

A todos nos gusta criticar a la gente del Gobierno. Todos podríamos hacerlo mucho mejor que el Presidente de turno. Aunque no tengamos ni estudios ni preparación, el responsable de gobernarnos nunca demuestra una cualificación especial.
Nuestras ideas sobre lo que podría hacerse para mejorar la vida de las personas suelen ser ideas o bien irrealizables o bien peregrinas y que no servirían de nada. No hay más que ver cómo organizamos nuestra propia vida. Porque nuestra vida puede entenderse como un país más, autónomo, con pocos habitantes, del que nos guste o no, somos responsables de su gobierno.
Si comparamos la vida de las personas con los gobiernos de países, hay ciertos paralelismos interesantes. Si me paso el día delante del televisor, en lugar de hacer un poco de deporte, soy uno de esos países que abogan por el no pensar en el futuro. Ahora mismo la situación es estupenda: estoy delante del televisor con una cerveza en la mano. ¿Por qué habría de ser el futuro peor que ahora? ¿Por qué dentro de varios años podría estar tirado en una cama con dolores de espalda insoportables?
Lo mismo le ocurre a países que ahora, con un sistema de pensiones estupendo, creen que eso es suficiente de cara al futuro. Si ahora la situación es magnífica, ¿Por qué habría de emperorar? Como con mi espalda, de nada servirá que me ponga a correr dentro de diez años, profilaxis es una palabra malsonante.
¿Qué clase de país gobernamos a diario? Piensa en cómo gestionas el presupuesto de tu nación. Si gastas todo lo que ganas, viviendo al día, eres como esos países de África, que no tienen problemas en arrasar sus campos de cultivo y sus minas, en pos de una prosperidad que, en principio, no tiene por qué no perdurar. Pero que es frágil, y ante cualquier imprevisto, puede desmoronar el castillo de naipes.
Si gastas más de lo que ganas, eres un país tercermundista, de aquellos que ahora tratan de solicitar la condonación de su deuda externa. Esos países, gobernados por políticos corruptos, tomaron los millones de dólares que otros países les prestaban y, en lugar de invertirlos en mejorar las condiciones de vida y de futuro, los malgastaron en lujosos castillos e infraestructuras surrealistas.
No toda deuda es malvada en sí misma. Argentina ha conseguido remontar el vuelo tras la crisis del 2001, en parte gracias a dinero prestado.

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Cuentos de terror para pasapiseros

En nuestro pueblo vive un tal Shachno Beiles. Hemos sido vecinos durante muchos años. Las hijas de este pobre hombre son muy feas. La más joven había cumplido ya los treinta y aún estaba por casar. ¿Y cómo puede dar dote a sus hijas un hombre pobre? En resumen, prometió a un posible pretendiente mi casa como dote de su hija. Me enteré después de la boda. El novio vino a verme y me mostró las capitulaciones matrimoniales en las que se decía que mi casa era su casa. No quise poner en evidencia a Sachno Beiles, ni que sufriera la consiguiente vergüenza. No, porque, en cierto modo, es hombre docto en Escrituras, y lo hizo porque se encontraba en apuros. Si yo hubiera dicho al yerno de Sachno Beiles que su suegro le había engañado, igual abandonaba a su esposa. Pensé que ya soy vieja y que los recién casados comenzaban a vivir. ¿Cuánto tiempo podía yo vivir en aquella casa? No tengo herederos a quien dejarla, salvo tú, Pinchos Mendel, pero tú vives en Varsovia, por lo que para nada necesitas una casa en Tomashov. Además, tú no eres hombre de mundo. Para sacar algún provecho de aquella casa hay que ser astuto. Hay que arreglar el tejado y hacer muchas reparaciones. Los gastos de ir y venir se te comerían todos los beneficios. En fin, que renuncié a la casa. De todos modos, día llegará en que de todos modos tendremos que prescindir. Nada podemos llevarnos al cielo, salvo las buenas obras. En consecuencia hice mi hatillo y aquí estoy.

Isaac Bashevis Singer: polaco, judío, emigrante a los Estados Unidos, escritor, premio Nobel de Literatura en 1978. De su libro de relatos cortos, Un amigo de Kafka.

Ir- dixit

Mucho se ha mencionado por aquí al foro de Idealista sobre vivienda. Si ese foro tiene un verdadero gurú ese es Ir-.
Sus intervenciones resultan épicas, dejan al resto de foreros comentando lo que ha dicho o podido querer decir durante días. Y tiene fama de acertar en todo. Suyo es el término Octubre Rojo, refiriéndose al turning point (cambio de ciclo de ascendente a descendente) dentro del mercado inmobiliario, y referido a Octubre de 2006.
Las predicciones de Ir- están recogidas en varias páginas a lo largo de la red.
En el citado foro la situación ha llegado a un punto en que se le considera la única persona capaz de entender cómo irá la economía de España en los próximos años.
Sí, es muy fuerte. Los editores de esta página no tenemos dioses, pero nos hemos puesto de acuerdo y creemos que el texto que hay publicado esta mañana en el foro de Idealista merece una mayor difusión. Es un ladrillazo, pero no es una de esas patochadas que tanto triunfan por la red, de lectura fácil, esas patéticas historias sorprendentes. Lo realmente bueno suele ser complejo. Les recomiendo que se impriman ese texto (que es de -Ir) y se lo lean en la quietud de la taza del WC de sus hogares. Me he limitado a incluir un par de links explicativos para que los que no tengamos estudios medios o superiores podamos ampliar conocimientos:
Nos interesan seis ciclos que, ordenados de mayor a menor duración, son:
– las «ondas largas» de Kondratieff, Schumpeter, Mandel, Sweezy, etc. que, simplificando, llamamos esquema o ciclo de Kondratieff (50 o más años);
– ciclo estructural (patrón de crecimiento);
– el llamado «ciclo largo inmobiliario» (20+4 años);
– el bursátil (7+2 años);
– el coyuntural, también llamado «monetario» (tipos de interés, inflación y empleo); y
– el presupuestario o político-electoral estatal.
Cada economía tiene su devenir. Hay ciclos españoles bastante sincrónicos con los equivalentes de otros países. Hay otros que no. los dos países más importantes en el estudio comparado serían EEUU y Alemania. La situación en Reino Unido y Latinoamérica, también es clave. La sincronización cíclica y la influencia mutua de las economías es un tema estrella. Profundicen en él. Me figuro que tendrán trabajo asegurado en multitud de universidades, fundaciones y servicios de estudios.
Centrados en España, a ver si seguimos siendo capaces de anticiparnos a lo que viene. Veamos:
1) Ciclo de Kondratieff:
No hace falta ser marxistas para tener como telón de fondo del análisis el prolongado (o prorrogado con no se sabe qué coste) «otoño» de Kondratieff en el que nos encontramos; aunque nosotros creemos que, en 2006, ya ha comenzado el «invierno».
Aquí es donde habría que hablar de globalizaciones, cambios climáticos, peaks oil, y demás. No hay que despreciar estas cuestiones. Hay que considerarlas como la música ambiental de todo lo demás. Pero, no piensen que un mal ambiente de fondo aumenta la dificultad para afrontar las crisis de los otros ciclos. Antes al contrario, puede facilitar las negociaciones sobre derechos adquiridos y consolar a los perdedores.
2) Ciclo estructural:
Actualmente, en nuestro país, estamos asistiendo al espectáculo escatológico deplorable de cómo, a base de dinero traído del futuro con el hipotecón, se mantiene artificialmente con vida el metabolismo de un modelo económico agotado, basado en turismo de masas centroeuropeo, euroayudas muy menguadas y construcción residencial. Este patrón de crecimiento nació en 1985, evolucionado del modelo de desarrollismo tecnocrático de 1959 (plan de estabilización que resolvía la descomposición del modelo autárquico de posguerra), cuya crisis duró una década, coincidiendo con la transición del sistema político (franco podría haber fallecido en otro momento económico, pero coincidió con ese), y cuyo hito fundamental fueron los Pactos de la Moncloa (1977) y la reindustrialización subsiguiente. Es pacífico entre los analistas considerar 1986 como primer año del nuevo modelo (por ej., profesor Velarde en la tertulia económica de la COPE de fecha 6/4/2006, al que cito por lo sorprende que es que se apunte a este tipo de tesis).
El turismo ya jugó un papel central en el modelo estructural de 1959. En 1985, sólo se pisó el acelerador a fondo. Las raíces del ladrillismo se encuentran, incluso, algo más atrás. El ladrillismo es un residuo del franquismo explotado hoy por los políticos socialdemócratas, conscientes de que es lo único que tienen para hacerse ricos sin el reproche frontal del electorado. Es igual de vergonzoso que esos hipotéticos ideólogos liberales viviendo de sueldos financiados con presupuestos de las administraciones públicas.
Consideraciones sociológicas aparte, el crash inmobiliario, desde el punto de vista estructural, se presenta como el proceso de normalización que resuelve el modelo agotado. Por un lado, cesarán la inflación diferencial y déficit por cuenta corriente. Por otro, la mejora de la productividad se obtendrá por la vía de la severa reducción de los costes inmobiliarios (suelo industrial gratuito y alojamiento semigratuito para trabajadores). «¿qué prefieres que te bajen, el sueldo o el piso?», comienza ya a ser una pregunta-ariete sintética. La competitividad se recuperará; y nacerá otro modelo más complejo e internacionalizado, sin una «locomotora» tan perfilada como la actual y sin tanta presencia de «la banca de la señorita pepis» (las cajitas de ahorro, banquitos públicos de rango subestatal, cuya orgía acabará pagándose con nuestros impuestos).
Como ya hemos dicho en otras ocasiones, a las que me remito, los efectos negativos sobre el PIB se verán compensados, en una primera fase, con la mejora del sector exterior y con la expansión del gasto público financiada con deuda pública. En este sentido, hay cierto margen temporal para que el cambio hacia otro patrón de crecimiento no sea tan abrupto como lo habría sido si hubiera un abultado déficit público. Por eso, también somos optimistas en relación con la «administrabilidad» del desorden social que haya una vez que se supere la resistencia bajista (el que haya «resistencia» no quiere decir que haya «rigidez», o sea, «inelasticidad», como nos quieren hacer creer).
3) Ciclo largo inmobiliario:
Que los precios no bajen no es axiomático e indemostrable. Además, no hay nuncabajista que no acepte en público que, en determinadas circunstancias, sí pueden bajar los precios. Y, cuando vienen mal dadas, los que eran los nuncabajistas más recalcitrantes siempre resultan ser los que, desesperadamente, meten el mayor rebajón a lo suyo.
Lo que pasa es que, en el ciclo inmobiliario, siempre vamos ciegos. Solo muy a posteriori se reconocen los hechos. La mayor parte de los indicadores de los mercados inmobiliario e hipotecario no ponen ni pondrán nunca de manifiesto anticipadamente ningún cambio de fase:
– valores dados por las tasadoras en el proceso hipotecario (la burbuja se crea, precisamente, con tasaciones falsas o falseadas);
– estimaciones de precios e informes elaborados por empresas interesadas;
– precios de salida para viviendas de segunda mano;
– escrituras públicas;
– préstamos hipotecarios concedidos, sin indicación de la finalidad ni de la fecha de compromiso; y
– datos de los sectores de la promoción e industrial de la construcción (viviendas iniciadas, consumo de cemento, etc.), que, en el mejor de los casos, sólo mostrarán la situación meses después de cambiar las cosas, dada la duración de su ciclo productivo; además, el anuncio de cambios normativos en materia técnica, urbanística, financiera y fiscal, no es neutral en relación con las decisiones económicas de estos agentes, lo que es utilizado por los gestores más cortoplacistas.
en España, no puede saberse la vivienda nueva que de verdad se vende a consumidores finales, porque infinidad de transmisiones de viviendas nuevas se simulan para vaciar las sociedades promotoras y constructoras y situar contablemente la ganancia allí donde conviene, o, sencillamente, se realizan en adjudicación para el pago de acreedores (el piso que se entrega al contratista como pago de su trabajo en la propia obra), o, en muchos casos, simplemente para devengar el IVA, lo que permite deducirse todo el IVA soportado en el proceso de producción (inspeccionado por los temibles inspectores de hacienda del estado) y entrar en la órbita del ITP al que estaría sujeta la segunda transmisión (inspeccionado por funcionarios de las administraciones regionales) .
Pero, el que no dispongamos de indicadores anticipados no quiere decir que no podamos prever las cosas con otros análisis, como hemos demostrado en este foro, basándonos en el sentido común macro y microeconómico y, en particular, en las expectativas reveladas de los agentes. Recuerden cómo ya no se debate públicamente si hay o no burbuja, como sucedía en 2003 y 2004, sino si el aterrizaje, que se percibe como irremediable, va a ser suave o brusco.
Como tantas veces hemos dicho, el que se considere que el ciclo inmobiliario tiene 20+4 años es responsabilidad de la OCDE, tras analizar todos los ciclos inmobiliarios históricos conocidos hasta la fecha
En particular, en la página 66, se establece que:

housing price crashes differ from equity price busts also in […] housing price crashes lasted about four years.

El ciclo largo inmobiliario español encaja perfectamente en el ciclo teórico de módulo 20+4. En efecto, nuestro ciclo actual tiene cuatro fases:
– 1986-1989 alza explosiva inicial del ciclo en ambiente muy inflacionista, financiada con el dinero negro movilizado con la ley de activos financieros, que prohibió las emisiones al portador, salvo que tuvieran la «retención en origen» (los famosos «Afros»), e impulsada por la entrada en vigor del IVA (en sustitución del IGTE) que obligaba a los realizadores de operaciones exentas a multiplicar operaciones inmobiliarias para engordar su exigua «prorrata» y, así, recuperar parcialmente el impuesto soportado;
– 1990-1997 ralentización y meseta, sin corrección valorativa, tanto en términos nominales como reales, porque lo que se rebobinó en términos reales no fue el alza explosiva precedente (1986-1989) sino sólo los últimos tirones que se produjeron durante la desaceleración y que, a todas luces, sobraban;
– 1998-2006 segunda alza explosiva «en seco», es decir, sin inflación, y con explosión de endeudamiento, en buena parte financiado desde el exterior, durante la cual el nuncabajismo se ha hartado de predicar la resignación («desengáñate») y aliviar la culpa de los triunfadores del pisito, mientras se extendía la corrupción en el sector, las concejalías de urbanismo y las cajas de ahorro; sin embargo, en 2002 tuvo lugar el «cambio ideológico inmobiliario» auspiciado por el banco España, y BSCH vendió Vallehermoso y BBVA, Metrovacesa; el cambio culminó el 2/10/2003, cuando el banco España publicó que la vivienda estaba sobrevalorada un 20%; en 2006, las operaciones corporativas en el sector energético, que responden a cálculos financieros precisos que comparan los dividendos esperados con los gastos de las estructuras «non recourse debt» en que se ha incurrido, son la prueba de la reorientación radical del riesgo crediticio; el turning point ha sido, pues, «a la vuelta del verano de 2006»; y
– crash 2006-2010, con sus tres subfases, como dijimos el 23/11/2006 en este foro: antes, durante y después de la recesión económica, anunciada por l.a. rojo, para el verano de 2008.
Durante la segunda alza explosiva, la demanda ha tenido tres partes: consumidor final («para vivir», ya sea como primera o segunda residencia, o sea, demandantes de cobijo, como nos gusta decir), inversión a largo plazo («buy and hold», «buy to let» y situaciones análogas) e inversión a corto plazo («para pase», mal llamada «demanda especulativa»).
El turning point también puede definirse como el dato de incremento interanual de estimación de precios («dato Ministerio de la Vivienda») en el que, por razones matemáticas, la demanda para pase desaparece irreversiblemente:
p = i (1 + m) / (1 – r)
Llamando:
p = «dato Ministerio de la Vivienda» crítico;
i = nivel de tipos de interés a que se retribuye el capital;
m = margen neto de beneficios;
r = coeficiente de aversión al riesgo, que oscila 0 y 1
La aversión al riesgo es subjetiva y crece cuanto menor es el nivel de renta y cuanto peores son las expectativas (ambiente económico). Considérese, además, que los pases duran, al menos, lo que se demora la construcción (no menos de 6 trimestres).
Este «umbral de inviabilidad del pase» se produjo con el «dato Ministerio de la Vivienda» publicado a principios del mes de octubre de 2006. El turning point, por lo tanto, sí fue «matemáticamente» oficializado de este modo. No podía ser de otra manera. Cuando el gobierno habla de «progresividad» en el ajuste, también, a lo que se refiere es al tiento con el que hay acercarse a cada momento singular de cambio cualitativo en el proceso, de ahí que los ministros concernidos califiquen siempre la situación como «delicada». El «dato Ministerio de la Vivienda» del tercer trimestre de 2006 enterraba las expectativas de los pisopasistas, haciendo desaparecer buena parte de la demanda y dando el pistoletazo definitivo de salida al mercado para cientos de miles de pisos.
En octubre de 2006, tras 20 años de alza, con una sola «toma de aire» intermedia (que no puede cabalmente calificarse de «corrección valorativa), el ciclo inmobiliario ha comenzado su fase de crash, que no tiene porqué no durar los 4 años, que es lo que, en promedio, han durado las crisis inmobiliarias desde que el mundo es mundo, según nos expuso la OCDE, como hemos dicho antes.
Que el ciclo inmobiliario sea largo no nos debe hacer olvidar que, al final del mismo, los precios reales y los precios relativos vuelven a ser los que había al principio. Hemos ido muy deprisa a ninguna parte. Tras la capitulación final (2010), vendrá el desencanto y el efecto tierra quemada. Habrá que esperar una generación (15 años) para asistir a la resurrección del interés por lo inmobiliario-residencial, como está sucediendo en Japón.
4) Ciclo bursátil:
Igualmente, el que consideremos que el ciclo bursátil tiene 7+2 años es consecuencia de nuestra observación personal, pero también del citado análisis de la OCDE, todavía no superado. En cualquier caso, lo importante es comprender que un ciclo inmobiliario engloba varios (tres) bursátiles.
Aceptemos que el alza, en el ciclo bursátil, tiene tres fases: líquida, fundamental y especulativa. Tras el crash puntocom, la bolsa viene del suelo de otoño de 2002. desde entonces, hasta otoño de 2005, aunque alcista, la bolsa ha «aburrido a las ovejas», lo que ha sido aprovechado por los depredadores ladrillistas, conscientes de que su tiempo se terminaba, para continuar difundiendo sus cínicas soflamas contra el dinero («el dinero no renta nada») y, así, rebañar el plato usureramente obligando a los últimos rebaños de gacelas (feliz metáfora de Cárpatos) a traer el dinero de su incierto futuro para quedárselo ellos y colocarlo tranquilamente a tasas reales positivas en deuda pública y privada.
A nuestro juicio, 2005 fue un años de alza líquida y 2006 de alza fundamental. Faltaría el alza especulativa.
Las empresas cotizadas están obteniendo beneficios (en buena parte, muy lejos de sus propios domicilios) y tienen expectativas de seguir obteniéndolos. No se dejen engañar. El alza actual todavía no es especulativa; tiene apoyo suficiente en los fundamentales; y las correcciones que hay y habrá están cebando la bomba de la esperada alza especulativa. como siempre, el alza especulativa vendrá acompañada de ampliaciones de capital, OPVs, splittings, etc.; por decirlo en términos de la teoría de Dow, las «grandes manos», todavía, no están administrando ningún «período de distribución» y el volumen está lejos de contradecir la tendencia.
Además, conforme las clases medias escarmientan de la aventura piramidal-ladrillista, vuelven al ahorro en lo único en lo que de verdad se ahorra, en dinero, en todas sus acepciones, desde el «calcetín» hasta la acumulación de «dinero financiero» (acciones y bonos privados), pasando por la deuda pública y todos los activos financieros imaginables. Y se hace y se seguirá haciendo a través de fondos y, esta vez, también, directa y masivamente mediante brokers on-line. La operativa bursátil se está popularizando como nunca antes había sucedido, desde que, en el s. XVI, los comerciantes de brujas compraran el palacio de los Van der Burse para establecer en él su mercado de vales. La frase «capitalismo popular», tan precipitadamente empleada por el presidente de telefónica en 1998, cobrará, por fin, todo su sentido.
Por otra parte, el golpe de timón en las reformas de los sistema de pensiones en Europa requiere que haya un buen ambiente bursátil, aunque no está claro que vaya a suceder en el ciclo actual.
En materia de pensiones hay tres sistemas («pilares», en el argot) que se dan simultáneamente:
– un sistema básico de cotizaciones obligatorias y prestaciones de carácter mínimo, absolutamente público (cuya naturaleza es puramente «presupuestaria» y «de reparto», y que configura a las pensiones como una clase más de gasto o servicio público aunque contabilizada independientemente y financiada con ingreso tributario corriente en forma de «pseudocontribución especial»);
– un sistema ahorro obligatorio, incentivado fiscalmente, en el que las prestaciones se financian mediante «capitalización» (no mediante «reparto») y, ¡atención!, que es administrado por entidades privadas de acuerdo con estándares financieros; y
– un sistema voluntario absolutamente privado, aunque, también, con incentivos fiscales.
pues bien, además de proseguir con las políticas actuales de disminución marginal (aumento de los años de cotización a efectos de base, aumento de la edad de jubilación, etc.) y subindexación (crecimiento nominal agregado inferior a la inflación), lo que se pretende es, por un lado, ir traspasando cotizantes del sistema básico al segundo, y, por otro, que el sistema privado cobre mucho mayor protagonismo (las declaraciones en sentido contrario son meros «globos sonda», como ha quedado probado con la reforma del IRPF) .
La solución radical para el traspaso es hacerlo «a la chilena»: dar a cada cotizante, todavía «en activo», la opción de seguir en el sistema de reparto o, por contra, empaquetar (titulizar) los derechos pasivos que lleve generados, en un «bono o cheque de reconocimiento de pensiones» del que sólo puede disponerse aportándolo como primera contribución a un fondo privado de su elección de entre los que se autoricen para ello y que tendrán distintos perfiles de riesgo según la forma en que invierten su patrimonio: deuda pública, bolsa, etc., incluso, ¡atención!, inmuebles en alquiler (la actual SPA del Ministerio de la Vivienda, ¿Llegará a transformarse en uno de estos fondos y acabará adquiriendo pisitos sobrevalorados a tal efecto?) .
Como ven, el éxito de la operación, cuya finalidad no es otra que la de liberar parcialmente al sistema tributario de la pesada carga de las pensiones, en primer lugar, lo más probable es requiera que la bolsa esté boyante (nadie querrá sacar -o que le saquen- sus derechos del «calorcito» presupuestario, donde se van actualizando con la inflación como referencia, para recolocarlos en la aburrida renta fija, cuyo rendimiento no va a ser muy distinto a la propia tasa de inflación, estando por ver que la presunta «capitalización» del nuevo sistema no sea sino un «reparto piramidal encubierto») . Pero, en segundo lugar, lo que es más importante, la evolución del sistema, por si misma, supone directamente un alegrón para los mercados financieros, por la recepción de todas las aportaciones y cotizaciones de los pilares segundo y tercero.
Llegada la reforma, nuestro consejo a amigos y familiares dependerá de cómo se regule el cambio entre fondos. Si es fácil, podríamos «jugarnos» nuestros derechos pasivos en el fondo más bolsista, al menos, durante el tiempo prudencial en el que el ambiente tenga que ser alcista. En cualquier caso, el dinero sólo llegará a nuestro bolsillo en la jubilación (o en caso de enfermedad grave auténtica, como hoy).
Finalmente, no vemos que haya debate en España sobre estas cuestiones. La reforma de las pensiones, como tantas otras cosas, aquí, vendrá con retraso. Pero, las bolsas están mucho más vinculadas de lo que parece y la reforma del sistema que hagan nuestros socios se verá en las cotizaciones de nuestras grandes empresas.
5) Ciclo monetario:
Aquí hay que hablar del «choque asimétrico». La política monetaria se fija para toda la eurozona y, para bien o para mal, quien «manda» son las economías alemana y francesa. El dinero semiregalado que necesitaban allí para gestionar su «frío de ricos», ha hecho que, en España, hogares y empresas se abrasen endeudándose de por vida en negocios de dudosa rentabilidad. Además, la facilidad crediticia ha estimulado la demanda mucho más allá de la capacidad productiva, tensionando los precios. La inflación se ha trasladado a los salarios indexados (p.ej. funcionarios públicos) y ha aumentando suplementariamente la propensión a endeudarse; y la tasa de retorno del capital real y neta (o sea, sin inflación ni impuestos) se ha hecho muy negativa, imposibilitando el ahorro y la inversión productiva.
Pero, no hay mal que por bien no venga. Cuanto más te endeudas, menos crédito tienes. el cambio de ciclo monetario está dando la puntilla, por la vía del estrangulamiento financiero, al feo modelo estructural español; y, esta vez, junto con los efectos contractivos normales de todo endurecimiento monetario, o sea, con la recesión, viene la ansiada crisis estructural.
Mirad lo que dice el hongkonita harvardiano Henry C.K. Liu:

Credit drives the economy, not debt. Debt is the mirror reflection of credit. Credit and debt operate in reverse relations. Credit requires a positive net worth and debt does not; one can have good credit and no debt; too much debt lowers credit rating. A little debt reinforces responsibility (homeowners with a life-long mortgage are better citizens than renters); excessive debt encourages irresponsibility.

Podemos añadir que hay un punto en el que tanto el sistema financiero como los hogares ni quieren ni pueden, razonablemente, hacer más inversión crediticia hipotecaria. El banco España encendió oficialmente las alarmas en 2002 y lo publicó en su boletín económico de septiembre de 2003. Desde entonces, hay malicia, al menos en materia de tasaciones.
Pero, mientras madura la situación estructural, dado que vivimos en la misma área monetaria que nuestros prestamistas y no sufrimos el castigo cambiario, el modelo estructural perverso, aún haciendo agua, puede estar viviendo un «veranillo del membrillo», con el endeudamiento expandiéndose como si no tuviera límite y el PIB creciendo tumoralmente cada vez con menos inflación (conforme nos vamos muriendo, la temperatura va bajando). La economía es algo que puede ir muy bien y muy mal a la vez. Añádase que la pérdida de eficiencia de las medidas de gestión de la demanda puede ser desesperantemente lenta, porque hay situaciones de información asimétrica (provocada -conejochisterismo- o no) y desfases en la traslación de efectos (histéresis). También hay eventos con una tracción impresionante que proporcionan últimos suspiros que, aunque inútiles, sí consiguen prorrogar la situación. Finalmente, considérese que el BCE tiene un margen pequeño para subir los actuales tipos de interés e intentar refrenar el consumo y las activomanías, dada a situación de dólar.
Como saben, prevemos que la recesión económica comenzará en el verano de 2008 y que, como mínimo durará dos trimestres. A la desmoralización propia de toda recesión se le unirá la desorientación provocada por la conciencia del ocaso del modelo estructural.
6) Ciclo presupuestario:
Las diferencias de «longitud de onda» de los ciclos y las asincronías internacionales son maliciosamente utilizadas por los gestores presupuestarios para enturbiar la formación de expectativas a corto plazo y ponerlas al servicio de sus intereses electorales. pero, en las recesiones, el gobierno maneja la situación económica mucho menos de lo que se cree, sencillamente porque el «gasto comprometido» (parte del gasto público de la que no se puede disponer, p.ej., la nómina de los funcionarios, los intereses de la deuda, etc.) y las dificultades tributarias no dejan ninguna libertad para voluntarismos keynesianos (de ahí, el monetarismo), salvo, claro está, ese par de trimestres en el que pueden «comerse» la «endeudabilidad» que quede, de acuerdo con el pacto de estabilidad.
Ya hemos hablado del margen temporal que hay para afrontar el cambio de ciclo. Pero, además de la cuestión de la «suficiencia de los márgenes temporales», lo que nos interesa de la gestión política y presupuestaria es en qué medida es procíclica o anticíclica, dependiendo de la fase del ciclo en que se esté.
A nuestro juicio, España es un país «pendular» y la política presupuestaria española es muy procíclica. Además, por culpa del ciclo corto, el «caudal político» para abordar las reformas estructurales está sufriendo un desgaste innecesario, dada la llegada anticipada de la socialdemocracia al gobierno en 2004 y el correlativo alejamiento del partido de la oposición de sus anteriores posiciones moderadas. En suma, declarada la crisis, el ajuste cíclico se intensificará.
Gracias por leerme.